Uma venda judicial é um processo legal através do qual um bem – móvel ou imóvel – ou um direito (de crédito, de arrendamento, de usufruto, de superfície, quinhão heriditário…) — é vendido por ordem de um tribunal. Ocorre independentemente da vontade do proprietário, normalmente com o objetivo de satisfazer dívidas, cobrir despesas judiciais ou distribuir bens entre partes envolvidas num processo.
Estas vendas surgem frequentemente no âmbito de um processos executivos, insolvências ou partilhas judiciais. O montante obtido com a venda serve para pagar aos credores e outros credores que tenham reclamado. O eventual remanescente, depois de pagas todos os custos com o tribunal, é devolvido ao devedor.
Como funciona a venda?
Ao contrário da compra e venda convencional, aqui a propriedade só se transmite após licitação, adjudicação, pagamento, emissão do título de transmissão e cumprimento das obrigações fiscais (IMT, Imposto de Selo ou IVA).
Como podem os interessados licitar?
Os interessados podem adquirir o bem através de licitação em :
- Leilão eletrónico (a forma mais comum hoje);
- Negociação particular (caso o leilão não tenha propostas válidas);
- Proposta em carta fechada (hoje raramente usada).
O leilão eletrónico é realizado através de plataformas digitais, com acesso controlado e registo obrigatório, onde os interessados podem licitar eletronicamente durante um prazo determinado. A proposta mais elevada é considerada a proposta ganhadora.
Como é fixado o preço?
Há que considerar :
- O Valor base: fixado pelo agente de execução com base no valor patrimonial e de mercado;
- O Valor de abertura: 50% do valor base;
- O Valor mínimo: 85% do valor base.
O valor base é é fixado com base no valor atribuído ao bem no processo judicial.
Se ninguém oferecer pelo menos o valor mínimo, o bem pode ser vendido por negociação particular, com aprovação do juiz e das partes.
E se o credor pretender licitar?
O credor pode:
- Fazer uma proposta como qualquer outro interessado;
- Solicitar a adjudicação direta, se for exequente ou credor reclamante.
Em que situações pode a venda ficar sem efeito?
A venda pode ficar sem efeito por uma das seguintes situações:
- Direito de remição: permite a cônjuge, descendentes ou ascendentes do executado adquirir o bem pelo preço proposto por outro, antes da adjudicação.
- Direito de preferência: válido após a venda, se houver contrato-promessa com eficácia real, ou se o bem for arrendado ou ocorrer uma situação de contitularidade.
- Omissão de formalidades essenciais: como a ausência de notificação dos preferentes ou falhas na publicidade da venda.
Em especial, o direito de remição
O direito de remição é um direito de preferência qualificado, mediante o qual, o remidor ou preferente se substitui ao proponente ou comprador, pagando o preço e as despesas da compra. O direito de remição é um direito de preferência qualificado, mediante o qual, numa venda judicial, o remidor ou preferente se substitui ao proponente ou comprador, pagando o preço e as despesas da compra. Diz-se que é um direito de preferência qualificado porque prevalece sobre o direito de preferência. A ideia é que o património possa permanecer no seio da família.
Só podem aceder a este direito o cônjuge do executado, que não esteja separado judicialmente de pessoas e bens, e os seus descendentes ou ascendentes. Em primeiro lugar, pode exercer o direito o cônjuge; em segundo lugar, os descendentes; e em terceiro lugar, os ascendentes do executado. Concorrendo à remição vários descendentes ou vários ascendentes, preferem os de grau mais próximo aos de grau mais remoto; em igualdade de grau, abre-se licitação entre os concorrentes e prefere-se o que oferecer maior preço.
O direito de remição pode ser exercido até à emissão do título de transmissão dos bens. No entanto, se for exercido depois do ato de abertura e aceitação de propostas, o preço terá que ser integralmente depositado. Se o proponente já tiver feito o depósito, há ainda a considerar um acréscimo de 5 % para indemnização do proponente.
Qual é o papel do Agente de Execução?
O Agente de Execução desempenha um papel central no processo executivo, com exceção das execuções fiscais em que não tem qualquer intervenção. Funciona como um auxiliar da justiça e é responsável por concretizar a venda dos bens. Compete em especial ao Agente de Execução:
- Escolher como será feita a venda;
- Fixar o valor base;
- Publicitar o processo;
- Notificar interessados;
- Adjudicar o bem e comunicar ao registo predial.
Quem pode assistir à venda?
Na venda presencial (menos comum hoje), podem assistir: exequente, executado, credores com garantia e proponentes. Mas, com o leilão eletrónico, esta presença perdeu peso, já que, por definição, este é público e está acessível a qualquer pessoa.
Em síntese, a venda judicial é um processo complexo, com várias etapas e intervenientes. Não há garantias sobre o tempo de resolução ou resultado final e é necessário muito cuidado para saber o que se está a comprar. Um preço demasiado baixo poderá iludir.
Para quem pretende comprar ou recuperar crédito através deste meio, é essencial conhecer as regras, prazos e direitos envolvidos.
Referências: Artigo Art. 812.º e seguintes do Código do Processo Civil.
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